Crowdfunding o depa en Polanco: cuál te hace más rico en 5 años
Tienes $1,000,000 de pesos: ¿le entras a un depa en Polanco para rentarlo o lo metes todo en crowdfunding inmobiliario? Es la pregunta clásica del inversionista mexicano. Aquí va el análisis a 5 años con datos reales al 8 de junio de 2026.
Ciudad de México · 8 junio 2026
Tienes $1,000,000 de pesos · ¿le entras a un depa en Polanco para rentarlo o lo metes todo en crowdfunding inmobiliario? Es la pregunta clásica del inversionista mexicano que ya pasó la fase de CETES y quiere subir un escalón. Aquí va el análisis comparativo a 5 años con datos reales del mercado al 8 de junio de 2026 · sin abogados de un lado ni vendedores de plataformas del otro.
¿Qué te conviene más: crowdfunding inmobiliario o comprar depa en Polanco?
El depa en Polanco: cuánto te dejaría realmente en 5 años
Inversión inicial $1,000,000 · escenario realista
Precio depa básico Polanco hoy: $1,000,000 te alcanza para 25-30 m² en Polanco Hills o departamento usado en zona Anzures. Para algo realmente en Polanco Centro (no Anzures, no Polanco Reforma) necesitas $2-4M.
Renta esperada: $12,000-$18,000 mensuales para un depa pequeño (25-30 m²) según portales como Inmuebles24 e Vivanuncios al 8 jun 2026.
Ingreso anual bruto: $144,000-$216,000.
Gastos anuales (mantenimiento, predial, ISR, vacancia): $25,000-$40,000.
Ingreso neto anual estimado: $110,000-$170,000 (rendimiento neto ~11-17%).
Plusvalía anual histórica Polanco: 5-7% según AMPI.
Patrimonio total estimado en 5 años: $1,500,000-$1,850,000 (depa apreciado) + $500,000 acumulados de renta neta.
El crowdfunding inmobiliario: cuánto te dejaría con $1M en 5 años
$1,000,000 distribuido en 50 proyectos Briq · escenario realista
Distribución: $20,000 por proyecto en 50 proyectos diferentes para diversificar.
Rendimiento bruto esperado: 15-18% anual según data 2026.
Retención ISR 20% sobre intereses: Reduce neto a ~12.8% anual efectivo.
Reinversión automática: Interés compuesto sobre 5 años.
Patrimonio total estimado en 5 años: $1,840,000 (asumiendo reinversión completa).
Liquidez: Nula al inicio, parcial conforme van vendiendo proyectos individuales.
Riesgo principal: Default de algunos proyectos individuales (típicamente 3-5% del portafolio).
Comparativa directa: $1M en depa vs crowdfunding a 5 años
| Variable | Depa Polanco | Crowdfunding |
|---|---|---|
| Inversión inicial | $1,000,000 | $1,000,000 |
| Ingreso recurrente anual | $110K-$170K | ~$128K (reinvertido) |
| Plusvalía 5 años | 30-40% | N/A (capital fijo) |
| Patrimonio total esperado año 5 | $1,500K-$2,000K | ~$1,840K |
| Rendimiento neto efectivo anual | ~10-15% | ~12.8% |
| Liquidez | Media (vender depa = 3-6 meses) | Baja (proyectos 12-36 meses) |
| Carga administrativa | Alta (inquilinos, mantenimiento) | Mínima (automatizado) |
| Riesgo principal | Vacancia · daño físico | Default de proyectos |
| Diversificación posible | Imposible con $1M | Total ($20K x 50 proyectos) |
¿En qué casos sí conviene comprar depa en Polanco?
Tres escenarios claros · uno, si lo vas a habitar tú, el ahorro de renta + plusvalía justifica el costo (no es solo rendimiento puro); dos, si quieres exposición al mercado USD, Polanco mantiene precios indexados a dólar parcialmente (atrae extranjeros, capital LATAM); tres, si valoras tener un activo tangible bajo tu nombre que puedas mostrar, refinanciar o heredar más fácil que una cuenta digital.
¿En qué casos sí conviene crowdfunding inmobiliario con $1M?
Tres escenarios claros · uno, si no quieres administrar inquilinos, el crowdfunding es 100% pasivo (cero llamadas a las 3 AM por fuga de agua); dos, si valoras diversificación, $1M en crowdfunding son 50 proyectos diferentes vs 1 propiedad concentrada en una ubicación; tres, si tu horizonte es 3-5 años máximo, el crowdfunding no requiere mantenimiento ni preocupaciones operativas durante ese tiempo.
Apalancamiento bancario: con $1M puedes comprar un depa de $3-4M en Polanco usando hipoteca al 9.38% CAT (Banorte). Esto cambia el cálculo completo a favor del depa con apalancamiento.
Costo de oportunidad: el dinero que NO usas para el depa lo metes a otra inversión.
Inflación 5 años: ambos escenarios se ajustan parcialmente, pero el inmueble protege mejor contra inflación severa.
Plusvalía Polanco: históricamente 5-7%, pero puede ser mayor o menor según ciclo macroeconómico.
El veredicto final: ¿cuál te hace más rico en 5 años?
Sin apalancamiento bancario y con horizonte de 5 años, gana el crowdfunding inmobiliario por ~$340,000 de patrimonio acumulado adicional. Con apalancamiento bancario sobre el depa (hipoteca al 70%), el escenario favorece al inmueble porque el apalancamiento amplifica la plusvalía.
Si tu decisión es solo financiera y no tienes apetito por endeudarte, el crowdfunding es la opción más eficiente al 8 de junio de 2026. Si te gusta la idea de tener un activo físico que puedas habitar, refinanciar o vender en mercado abierto, el depa en Polanco sigue siendo opción de quitar el sueño de menos.
¿Cuánto rinde más en 5 años: crowdfunding inmobiliario o depa en Polanco con $1 millón?
Sin apalancamiento bancario, gana el crowdfunding inmobiliario (~$1,840,000 acumulados con reinversión vs $1,500,000-$2,000,000 entre renta y plusvalía del depa). La diferencia neta es aproximadamente $340,000 a favor del crowdfunding por interés compuesto y menor costo administrativo. Con hipoteca, el depa puede igualar o superar dependiendo del apalancamiento.
¿Qué tiene mayor riesgo: comprar depa en Polanco o crowdfunding inmobiliario?
Son riesgos distintos. El depa concentra todo el riesgo en una sola propiedad (vacancia, daños, ubicación). El crowdfunding diversifica entre 50 proyectos pero cada uno puede tener default (típicamente 3-5%). En términos de pérdida total absoluta, ambos son comparables. Diversificación de crowdfunding reduce riesgo de pérdida catastrófica, concentración del depa expone a evento único.
¿Es mejor rentar depa en Polanco o invertir en crowdfunding inmobiliario en México 2026?
Como inversión pasiva, el crowdfunding gana en eficiencia neta. Como activo de uso propio o de prestigio, el depa sigue teniendo valor que el crowdfunding no replica. La elección depende del objetivo: rentabilidad financiera pura favorece crowdfunding; activo tangible con potencial habitable favorece depa Polanco.
¿Cuánto se renta un depa en Polanco con $1 millón de inversión?
Con $1,000,000 alcanza para depa de 25-30 m² en Polanco Hills, Polanco Reforma o zona Anzures. La renta esperada es de $12,000 a $18,000 mensuales según portales como Inmuebles24 y Vivanuncios al 8 de junio de 2026. Para depas más grandes o en mejor ubicación dentro de Polanco se requiere $2,000,000 o más.
¿Qué impuestos pagas por rentar depa vs ganancias en crowdfunding inmobiliario?
Por renta de depa pagas ISR sobre ingresos por arrendamiento (régimen de personas físicas con actividad empresarial o régimen incorporación fiscal según monto), típicamente 16-32% sobre utilidad neta. Por crowdfunding pagas 20% de retención automática sobre intereses desde 2026. La carga fiscal es similar en términos efectivos para ingresos medianos.
¿Puedo combinar crowdfunding inmobiliario con depa Polanco para diversificar?
Sí, y de hecho es la estrategia más recomendada si tienes $2-3 millones. Una distribución balanceada sería 50-70% en depa Polanco (activo tangible) y 30-50% en crowdfunding diversificado en 25-35 proyectos. Esto te da exposición a ambos modelos de generación de rentabilidad inmobiliaria sin concentración excesiva en ninguno.